Rynek mieszkaniowy będzie rósł

Rynek budownictwa mieszkaniowego w Polsce przekroczył pułap osiągnięty dekadę temu, podczas poprzedniego boomu. W 2017 roku oddano do użytkowania, rozpoczęto budowę oraz wydano więcej pozwoleń na budowę mieszkań niż w latach 2008-09. Wskaźniki ekonomiczne pokazują, że w 2018 roku nadal czeka nas wysoka dynamika oddawanych mieszkań przy w miarę stabilnych cenach.

W odróżnieniu od sytuacji sprzed 10 lat, tym razem ceny mieszkań rosną umiarkowanie i od 2013 utrzymują się na podobnym poziomie. Co prawda w 2017 roku ceny wzrosły o ok 7%, ale nadal nie jest to gwałtowna tendencja. Aby pokazać różnice w cenie mieszkań w zależności od wielkości miast, pogrupowaliśmy je wg wielkości. Jeden wykres dotyczy 7 największych miast, czyli Warszawy, Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Wrocławia, a kolejny 10 miast (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra). Różnice w cenach pomiędzy mniejszymi, a większymi ośrodkami w zasadzie pozostają niezmienne.

Jeszcze wyraźniej stonowaną dynamikę cen mieszkań widać, gdy wyrazimy zmiany cen w indeksie hedonicznym. Indeks hedoniczny to miernik, który prezentuje zmianę cen nieruchomości biorąc poprawkę na zmianę jakości produktu. W wypadku prezentowanego poniżej indeksu cen mieszkań, koryguje on udział mieszkań droższych w liczbie sprzedanych mieszkań.

Co istotne w odróżnieniu od poprzedniego okresu zwyżki na rynku nieruchomości w latach 2006-2008 rynek obecnie jest o wiele płynniejszy, liczba sprzedawanych lokali zwiększyła się ponad dwukrotnie.

Fundamentalnym czynnikiem, który przyczynił się do braku przegrzania koniunktury, jest o wiele wolniejsze tempo wzrostu finansowania nabycia nieruchomości przez banki, co wiąże się z zaostrzoną polityka regulacyjną.

Pozytywnie zarówno na stabilności systemu bankowego, jak i rynku nieruchomości, wpływa systematycznie spadający od 2009 udział kredytów walutowych w finansowaniu nieruchomości.

Także w cenach produkcji budowlano-montażowej wzrost cen jest umiarkowany.

Dostępne publicznie dane wskazują, że pomimo znacznego zwiększenia sprzedaży mieszkań, popyt i podaż rosną w zrównoważonym tempie. Nieznacznie rosnące ceny mieszkań, w dużym stopniu kompensują wzrost cen budowy mieszkań. Rosnąca liczba pozwoleń i rozpoczętych budów, powinna spotkać się z rosnącym popytem na mieszkania. Dopóki znacząco nie wzrośnie cena pieniądza, a większość obserwatorów nie oczekuje wzrostu stóp procentowych w Polsce w 2018 r., dopóty możliwa będzie wysoka dynamika oddawanych mieszkań przy w miarę stabilnych cenach.